Kiinteistösijoittaminen

Pääoman sitomista kiinteistöön tai kiinteistöosakeyhtiön osaan kutsutaan kiinteistösijoittamiseksi. Kiinteistöt tarjoavat usein osakkeita parempaa tuottoa pienemmällä riskillä ja ovat siksi olleet jo vuosikymmeniä suosittu sijoitusmuoto. Kiinteistösijoittamisessa sijoittaja saa tasaista ja jatkuvaa vuokratuottoa rahoilleen. Kiinteistösijoittaminen vaatii selvitystyötä ja perehtymistä markkinoihin. Pankin kautta kiinteistösijoittamiseen on mahdollista päästä mukaan myös pienellä pääomalla asunto- ja kiinteistösijoittamiseen keskittyneiden rahastojen kautta.

Mitä kiinteistösijoittaminen on käytännössä?

Kiinteistösijoittaminen on viime vuosien aikana ollut erittäin suosittua ja sen trendin uskotaan jatkuvan myös tulevaisuudessa. Siinä sijoituskohde on hyvin konkreettinen ja helposti ymmärrettävä.

Käytännössä perinteinen kiinteistösijoittaminen, jossa ostetaan asunto tai liikehuoneisto, jolla haetaan tuottoja vuokratulojen muodossa, vaatii isoa pääomaa. Usein aloittavat kiinteistösijoittajat käyttävätkin velkavipua, jotta he pääsevät alkuun kiinteistösijoittamisessa.

Miten suora kiinteistösijoittaminen toimii?

Kiinteistöt tuottavat perinteisesti vakaata kassavirtaa vuokratuottojen muodossa. Kiinteistösijoittamisessa talouden vaihtelut eivät vaikuta niin merkittävästi kuin esimerkiksi osakesijoittamisessa.

Suora kiinteistösijoittaminen tarkoittaa sitä, että ostetaan sijoitusasunto, joka laitetaan vuokralle. Asunnon ostaminen vaatii omaa rahaa suhteellisen suuren summan, vaikka siinä hyödynnettäisiinkin velkavipua.

Millainen sijoitusasunto kannattaa ostaa?

Sijoitusasuntoa ostaessa ei välttämättä kannata lähteä miettimään sitä, millaisessa asunnossa haluaa itse asua, vaan asiaa kannattaa lähestyä potentiaalisen vuokralaiskohderyhmän kautta. Hyvä perussääntö on se, että asunto sijaitsee palveluiden lähellä. Yliopistojen ja ammattikorkeakoulujen lähellä pienet asunnot ovat usein helppo ja kannattava kohde, sillä niihin on helppo löytää vuokralaiset pienellä vaivalla.

Sijoitusasuntona pieni asunto on usein isoa perheasuntoa kannattavampi valinta. Vuokrakysyntää pienille asunnoille on usein enemmän kuin isoille asunnoille.

Sijoitusasuntoa ostaessa kannattaa kiinnittää huomiota kiinteistön kuntoon ja sen kautta asunnon arvoon. Tulevat remontit kannattaa huomioida, ettei niistä tule yllättäviä suuria kuluja. Uusissa kiinteistöissä hinta on usein korkeampi, kuin vanhoissa, mutta niissä ei tarvitse miettiä moneen vuoteen mahdollisia remonttikustannuksia. Näissä tosin on myös se kääntöpuoli, että korkeamman hankintahinnan vuoksi vuokratuotto on pienempi.

Sijainnin merkitys

Kasvavien kaupunkien keskustat ovat usein aloittavalle kiinteistösijoittajalle paras vaihtoehto. Usein kasvukeskustoissa etenkin pienille asunnoille on aina vuokrakysyntää. Sijaintia pohtiessa kannattaa perehtyä tarkasti alueen asuntomarkkinoihin sekä pohtia myös sitä, onko alueella kysyntää asunnoille myös tulevaisuudessa.

Kauempana kaupungin keskustasta sijaitseva asunto saattaa joskus olla myös hyvä sijoituskohde, sillä ostohinta saattaa olla pienempi, mutta vuokratuotto ei laske samassa suhteessa ostohinnan kanssa useinkaan.

Valmiiksi vuokratun asunnon osto

Markkinoilla on usein myynnissä myös kiinteistöjä, joissa on vuokralainen jo valmiina. Valmiiksi vuokratussa sijoitusasunnossa on se hyvä puoli, että siitä saa tuottoa heti eikä heti alkuun tarvitse nähdä vaivaa vuokralaisen etsinnässä.

Asunnossa, jossa on ollut jo vuokralainen on usein myös se hyöty, että tiedät valmiiksi saavasi vuokralaisen, joka hoitaa vuokranmaksun asianmukaisesti. Tiedät myös heti, mikä on oikea vuokrataso ostamallesi sijoituskiinteistölle. Jos asunnossa on hyvä vuokralainen ja vuokra on markkinahintaan sopiva, asunto hyvällä vuokralaisella säästää paljon aikaa vaivaa ja rahaa.

Toisaalta tilanne saattaa olla myös se, että vuokralainen on asunut asunnossa kauan ja vuokraa ei ole koskaan korotettu, jolloin vuokra saattaa olla reilusti alle markkinahinnan. Voit toki korottaa vuokraa. Pitkään asunnossa asuneella vuokralaisella on myös pitkä irtisanomisaika, joten tämä kannattaa myös huomioida.

Mikä on velkavipu?

Kiinteistösijoittaja voi käyttää lainaa velkavipuna saadakseen sijoituspääomalleen tuottoa tehokkaasti. Velkavivulla tarkoitetaan lainatun rahan käyttöä sijoituskohteen hankintaan. Kiinteistösijoittamisessa velkavivun hyödyntäminen on hyvin yleistä, sillä ostettu sijoituskiinteistö toimii isona osana velan vakuutena. Velkavipua hyödyntämällä sijoittaja hakee isompaa oman pääoman tuottoprosenttia sijoitukselleen. Etenkin silloin kun korot ovat alhaalla velkavivun hyödyntäminen saattaa olla erittäin kannattavaa.

Sijoitusasunnosta saatavalla vuokralla katetaan sekä asunnon kulut, että lainan lyhennykset ja korot, jolloin siis vuokralainen maksaa asunnon velattomaksi ja parhaassa tapauksessa saat myös tuottoa itsellesi.

Hajauttaminen kiinteistösijoittamisessa

Kuten kaikessa sijoittamisessa, myös kiinteistösijoittamisessa hajauttaminen kannattaa. Osa kiinteistösijoittamisen ammattilaisista on sitä mieltä, että sijoituksia kannattaa laajentaa myös Suomen ulkopuolelle. He perustelevat tätä sillä, että useampaan maahan sijoittamalla vähentää yhden maan talouskehityksen vaikutuksiin liittyvät riskit.

Perusperiaate on kuitenkin, että esimerkiksi sijoitusasuntoja kannattaa hankkia useammasta kiinteistöyhtiöstä, jotta välttyy esimerkiksi usealta samanaikaiselta remontilta. Hajauttamista voi tehdä myös hankkimalla asuntoja tai toimitilakiinteistöjä useista eri kasvukeskuksista, jolloin esimerkiksi työpaikka tilanteen muuttuessa paikkakunnalla, sillä ei ole niin suurta merkitystä sijoituksiesi kannalta, kuin silloin jos kaikki kiinteistöt ovat samalla paikkakunnalla ja vaikkapa jokin iso työnantaja sulkee toimipisteensä tai siirtää sen toiselle paikkakunnalle.

Pienellä pääomalla kiinteistösijoittajaksi

Silloin kun käytössä ei ole isoja varoja, eikä velkavivun hyödyntäminen ole mahdollista, kiinteistösijoittajaksi haluavan kannattaa hyödyntää kiinteistörahastoja. Nämä ovat kokonaisuuksia, jotka kokoavat useita sijoittajia yhteen ja sijoittavat rahat useaan kiinteistöön. Omistukset sijoittajille jaetaan sijoitetun rahamäärän mukaan rahasto-osuuksina. Tällä tavalla yksittäisen sijoittajan ei tarvitse sijoittaa isoa summaa kerralla kiinteistöön ja sijoittajan oma riski sijoituksesta pienenee huomattavasti. Rahasto huolehtii sijoittajan puolesta kiinteistösijoitusten valinnasta sekä niiden hajautuksesta.

Esimerkiksi Osuuspankilla on erillinen Palvelukiinteistörahasto, joka sijoittaa keskeisiin ja kaikkia suomalaisia palveleviin toimitiloihin, kuten opetus-, liikunta- ja terveysalan kiinteistöihin. Yhteiskunnallinen rakentaminen ja siihen liittyvä sijoittaminen näyttäisi olevan nouseva trendi. Palvelukiinteistöjen vuokranmaksajat ovat yleensä vakaalla taloudellisella pohjalla toimivia yrityksiä ja laitoksia ja vuokrasopimukset niissä ovat yleensä pitkiä, joten niihin kannattaa sijoittaa pitkällä aikavälillä.

Kiinteistörahastosijoittaja ei tarvitse laajaa asiantuntemusta alasta ja markkinoista, sillä rahasto huolehtii kaikesta sijoittajan puolesta ja mukaan voi päästä pienelläkin sijoitussummalla.

Kiinteistösijoitusyhtiöihin sijoittaminen

Kolmas kiinteistösijoittamisen muoto on sijoittaminen kiinteistösijoitusyhtiöihin. Nämä ovat pörssinoteerattuja yhtiöitä, joiden tarkoituksena on tuottaa osakkailleen lisäarvoa kiinteistöliiketoimintaa harjoittamalla.

Tämä sijoitusmuoto toimii hyvin, sillä hajautus on yleensä mietitty hyvin tarkkaan. Se vaatii myös sijoittajalta huomattavasti vähemmän pääomaa, kuin suora kiinteistösijoittaminen. Sijoituksista huolehtivat kiinteistösijoittamisen ammattilaiset, jolloin sijoittajalla itsellään ei tarvitse olla syvällistä osaamista alasta ja markkinoista. Sijoitus on myös hyvin vertailukelpoinen muiden sijoitusten kanssa.

Kiinteistösijoitusyhtiöihin sijoittamisessa on kuitenkin myös miinuspuolia, kuten se, että sijoittajalla on hyvin vähän vaikutusvaltaa sijoitukseensa. Arvonmääritykseen sisältyy aina riskejä ja verotus on raskaampaa, kuin kiinteistörahastoihin sijoitettaessa.

Yhteenveto kiinteistösijoittamisesta

Sijoittaminen kiinteistöihin on parhaimmillaan ylivertainen sijoitusmuoto muihin vaihtoehtoihin verrattuna. Kiinteistösijoittaminen on pitkäjänteistä sijoittamista, mutta se tarjoaa vakaata tulovirtaa sekä potentiaalista arvonnousua pitkällä aikavälillä.

Vaihtoehtoja kiinteistösijoittamiseen löytyy. Isolla pääomalla tai velkavivun avulla kiinteistösijoittajaksi voi ryhtyä ostamalla asuntoja ja toimitiloja omaan omistukseen ja hankkia tulot niistä vuokraamalla kiinteistöjä eteenpäin.

Aina ei ole kuitenkaan mahdollista käyttää suuria summia sijoituskiinteistöjen hankintaan tai sijoittajalla ei ole riittävästi tuntemusta alasta ja markkinatilanteesta, jotta hänen olisi järkevää sijoittaa suoraan kiinteistöihin. Tällöin löytyy vaihtoehtoja, joissa ei tarvita isoa pääomaa tai syvällistä tuntemusta markkinoista ja alasta.

Pankit tarjoavat useita erilaisia kiinteistösijoitusrahastoja, joihin pääsee mukaan pienelläkin sijoitussummalla. Kiinteistöihin sijoittavat erityisrahastot ovat Suomessa tuloverovapaita, eli tuotto on veronalaista vasta siinä vaiheessa, kun sijoittaja kotiuttaa voittojaan tuotto-osuuksien tai osakkeiden myyntivoittojen kautta. Kiinteistörahastoissa kannattaa huomioida kuitenkin niiden erityispiirre, eli usein pääoman kotiuttamiselle on määritelty tietty aika ja jos haluat kotiuttaa pääoman aiemmin, saatat joutua maksamaan siitä erillisen maksun.

Kolmantena vaihtoehtona on ostaa kiinteistöihin sijoittavien yhtiöiden osakkeita. Näissä kuitenkin osakkeen arvon vaihtelut ovat riippuvaisia yleisestä osakemarkkinan vaihtelusta. Tässä sijoitusmuodossa et kuitenkaan joudu maksamaan rahastojen palkkioita ja pääset yhtälailla pienelläkin pääomalla kiinni kiinteistösijoittamiseen.