Asuntosijoittaminen velkarahalla

Velka on vipu

Perinteisesti me suomalaiset näemme velan negatiivisena asiana. Sijoittamisessa, ja erityisesti asuntosijoittamisessa velka kuitenkin on tapa vivuttaa oman sijoitussalkun arvoa ylöspäin.

Tämän voi havainnollistaa esimerkin avulla: Ajatellaan, että on kaksi sijoittajaa. Sijoittaja 1 päättäisi, että ei käytä lainkaan velkavipua vaan ostaa aina sijoitusasunnon käteisellä. Hän saisi laitettua säästöön niin paljon rahaa, että saisi ostettua uudden asunnon kymmenen vuoden välein. Ensimmäinen asunto tulisi siis hänelle vuonna 10. Siihen asti hänen säästönsä makaavat pankkitilillä inflaation syötävänä.

Sijoittaja 2 tekee muuten samoin, mutta ostaakin asunnon 50% velaksi. Hän saa ensimmäisen asunnon ostettua jo vuonna 5, toisen vuonna 10, kolmannen vuonna 15, jne. Merkittävä ero tässä sijoittajien välillä on se, että sijoittaja 2 maksaa huomattavasti vähemmän asunnoistaan. Tämä johtuu siitä, että hän laittaa asunnot heti vuokralle, ja vuokralainen alkaa lyhentämään sijoittajan lainaa.

On toki tärkeä huomata, että esimerkissämme sijoittaja 1 saa nettona parempaa tuottoa asunnoistaan, sillä hänellä ei ole lainaa lyhennettävänään. Koko vuokra, toki vastikkeiden ja muiden kulujen jälkeen, tulee hänelle tuotoksi. Sijoittajalla 2 taas on lisänä pankkilainan lyhennys, joten tuotto on pienempi. Se voi kuitenkin olla hyväksyttävää, sillä esimerkissämme 20 vuoden kohdalla sijoittajalla 1 on kaksi sijoitusasuntoa siinä missä sijoittajalla 2 on jo neljä. Lainojen takaisinmaksu loppuu joskus, ja siinä vaiheessa tuotto on yhtä hyvä kummallakin sijoittajallamme, sillä erolla, että sijoittajalla 2 on merkittävästi enemmän sijoituskohteita ja suurempi sijoitussalkku.

Oma vai taloyhtiön laina?

Vuoden 2007 finanssikriisiä seuranneessa matalien korkojen aikana yleistyi se, että asuntoja myytiin matalalla myyntihinnalla, mutta korkealla velka-asteella. Tämä siis johtui siitä, että rakennusvaiheessa taloa rakentanut yhtiö oli ottanut paljon lainaa, joka lankeaisi asunnon omistajien maksettavaksi pikkuhiljaa. Tämän avulla asuntojen myyntihintaa pystyttiin laskemaan alas ja asunnon ostajien ei tarvinnut ottaa läheskään niin paljoa omaa lainaa pankista.

Tässä mallissa on tietysti sijoittajan kannalta paljon etuja. Kun laina on jo olemassa taloyhtiöllä, sijoittajan ei itse tarvitse huolehtia vakuuksista tai pankkineuvotteluista. Tällaisista malleista tulikin asuntosijoittajien keskuudessa erittäin suosittuja.

Nyt kuitenkin, korkojen noustua, on herätty siihen kuinka riskialtis tällainen asetelma on. Mikäli taloyhtiö ei pysty suoriutumaan lainamenoistaan, pankki voi ottaa haltuun koko taloyhtiön kaikki asunnot. Useampikin taloyhtiö on mennyt nyt viime aikoina konkurssiin, osoittaen sen, että ne eivät ole niin turvassa kuin mitä vielä muutama vuosi sitten ajateltiin. Nousevat energiakustannukset, hinnat ja korot rokottavat todella rajusti etenkin tuoreita taloyhtiöitä, sekä sellaisia joissa vastikkeet oli pidetty niin matalalla, että taloyhtiölle ei ollut päässyt kertymään matalan koron aikana rahaa säästöön.

Sijoittajan oma pankkilaina voi tuntua rajoittavan sijoitusasuntosalkun muodostamista, mutta se on paljon paremmin omassa hallussa kuin taloyhtiön laina. Taloyhtiön laina voi jäädä maksamatta sijoittajalle tuntemattoman naapurin jättäessä vastikkeet maksamatta. Ei välttämättä ole fiksua ottaa sellaista riskiä omassa sijoitustoiminnassaan. Sijoittaja voi myös itse pitää huolta omasta pankkisuhteestaan ja luoda siten itselleen neuvotteluvaraa pahan päivän varalta.

Oma pankkilaina tietysti kannattaa kilpailuttaa. Nyt, kun korot eivät ole enää nollassa, voi pankkien välillä olla lainan hinnoittelussa merkittäviäkin eroja. Myös lainojen ominaisuuksissa voi olla paljon eroja pankkien välillä. Toiset pankit tarjoavat esimerkiksi maksuttomia lyhennysvapaita tai kiinteitä korkoja, jotka voivat olla sijoitustoiminnan kannalta hyödyllisiä ominaisuuksia, joilla vähentää merkittävästi riskiä. Joka tapauksessa, ei kannata luottaa siihen, että omasta pankista saisi suoralta kädeltä sen parhaan tarjouksen.